En renässans för hyresrätten i Stockholm

Av Lennart Karlsson, vd Heba Fastigheter

Det händer väldigt mycket på bostadsmarknaden i Stockholm. Ombildningen av hyresrätt till bostadsrätt har tagit förnyad fart till följd av den låga räntan. Om det råder en bostadsrättsbubbla eller inte tvistar man om i media men gemene man räknar fortfarande med att bostadspriserna kommer att fortsätta stiga. Det låter inte osannolikt med tanke på den kraftiga befolkningstillväxt som sker i regionen. Under 2009 växte befolkningen i Stockholmsområdet med 38 000 personer samtidigt som det färdigställdes endast cirka 6 000 bostäder. Intresset för ombildningar bedöms dock att minska om Stefan Ingves får rätt i sin prognos för den fortsatta ränteutvecklingen.

Den nya lagstiftningen med ägarlägenheter har ännu inte givit något resultat i form av nya ägarlägenheter. Här står förhoppningarna till en friare hyressättning så att man som ägare får en rimlig avkastning på sin investering.

Men det mest intressanta som har hänt i Stockholm under det senaste året berör hyresrätten och det är tillblivelsen av den s.k. Stockholmsmodellen. Det handlar om hur man ska förhandla hyrorna för hyreslägenheter i Stockholm. Runt om i landet så har hyresmarknadens parter enats om ett mer modernt sätt för hyresbildning vilket innebär att man bl.a. tittar på bostadens läge och kvalitet när man omförhandlar hyror. De enda större städer där man inte har lyckats enas om hur det ska gå till är Stockholm och Uppsala. Men nu har det äntligen hänt någonting i Stockholm. Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen i Stockholm har enats om en modell för framtida hyressättning som baseras på bostadens läge, bostadens och bostadsområdets kvalité samt tillhandahållen service från hyresvärden. Parterna har tagit fram ett antal parametrar som ska påverka hyrans storlek och nu återstår bara att vikta de olika parametrarna så att de kan jämföras sinsemellan. Den nya Stockholmsmodellen ska börja gälla fr.o.m. 2011 års hyresförhandling. Det kommer att innebära att hyrorna differentieras där kvalitet och bostadens läge ger ett större utslag på hyran. Modellen kommer inte att få fullt genomslag det första året utan parterna diskuterar nu en successiv intrappning av den nya hyran för att undvika alltför snabba och kraftiga hyreshöjningar i de mest attraktiva områdena.

Samtidigt som Stockholmsmodellen växer fram så har SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Sverige tecknat en överenskommelse som omfattar två större förändringar. De kommunägda bostadsbolagen ska drivas på ett affärsmässigt sätt och de kommunägda bostadsbolagen ska inte längre ha en hyresnormerande roll utan alla förhandlade hyror blir hyresnormerande. Detta har nu lett till ett regeringsförslag som ska beslutas i juni och börja gälla från den 1 januari 2011. Vi får förhoppningsvis konkurrens på lika villkor mellan kommunägda och privata fastighetsägare och ett enklare regelverk.

Sjösättningen av Stockholmsmodellen tillsammans med de kommunägda bostadsbolagens förändrade roll kommer att öka intresset för bostadsfastigheter som investeringsobjekt. Vad det kommer få för effekt på ombildningar till bostadsrätt är inte givet. Ökade hyror i innerstaden borde göra det mer intressant för hyresgästerna att ombilda men samtidigt kan fastighetsägarna komma att bli mer obenägna att vilja sälja. Marknaden har i värderingen av flerfamiljshus till viss del redan prisat in förändringen i hyressättningen men det finns säkert möjlighet/risk för både upp och nedjustering av värdena i olika delområden. Driftnettot på innerstadsfastigheter kommer att öka och fastighetsägarnas intresse av att renovera och förbättra kvalitén på bostäder kommer att öka. Om detta intresse även omfattar miljonprogrammet återstår att se. Bostäder med låg kvalité i kombination med lägen i mindre attraktiva områden riskerar om inte hyressänkningar så i vart fall en svagare hyresutveckling. Någon måste betala för upprustningen och idag pekar fastighetsägarna, hyresgästerna, kommunen och staten på varandra. Nya former för samarbete måste till för att nå framgång med upprustningen av miljonprogrammet.

Det finns flera faktorer som påverkar bostadsmarknadens utveckling i Stockholm. Människors värderingar förändras över tiden vilket även påverkar deras betalningsvilja. Hyresrätten har seglat i motvind en längre tid men det verkar nu som om att allt fler ser hyresrätten som en attraktiv boendeform. Många har upptäckt att med hyresrätten får man en boendeservice som utgör ett mervärde.  Stockholmsmodellen medför att hyresgästen får fler alternativ vad gäller hyreslägenhetens utformning och kostnad d.v.s. enklare lägenheter med låg hyra och exklusivare lägenheter med högre hyra. En trend som nu diskuteras och som inte är helt ovanlig i andra länder är att hyresgästen får ett större ansvar för att själv inreda sin lägenhet efter sina egna behov och resurser.

Många menar att de förändringar som nu görs beträffande hyressättningen av hyreslägenheter riskerar att förstärka segregation i Stockholm. Den risken finns och den ska inte negligeras. Vid planering av bostadsområden strävar man nu efter att blanda olika upplåtelseformer för att undvika segregation. Men här finns säkert mer att göra för att skapa ett levande samhälle där människor med olika bakgrund och med olika ekonomier möts. De förändringar som nu är på gång inom hyresmarknaden är trots allt nödvändiga för att vi ska bli av med handeln med svarta lägenheter och få en sundare hyresmarknad. Förändringarna bidrar också till att vi får en mer flexibel bostadsmarknad där ungdomar och inflyttade ges en större möjlighet till att få tag i bostad. Det ska bli intressant att följa utvecklingen och se vilka effekter de planerade förändringarna ger på Stockholms bostads- och fastighetsmarknad.