Analys Stefan Fröjdendahl

Redan i juni 2007 beslutade det krisdrabbade SAS att lämna sitt huvudkontor i Frösundavik, Solna.

Huvudkontoret, ritat av norska Niels Torp AS arkitekter, färdigställdes av Åke Larson Byggare år 1988. SAS Frösundavik består av sju sammanlänkade samt två fristående byggnader, om 57 000 kvm, varav drygt 40 000 kvm är kontorsytor.

SAS, som betalade cirka 800 Mkr för byggnationen, sålde fastigheterna för drygt 1,1 Mdr kr till RBS Nordisk Renting i november 2003. Några månader tidigare, i maj 2003, hade Nordea sålt Nordisk Renting till RBS (Royal Bank of Scotland) för 945 Mkr.

I samband med denna affär tecknade SAS ett långvarigt hyresavtal med Nordisk Renting, förmodligen på 20 år. Men enligt avtalsvillkoren hade SAS rätt att vid vissa tidpunkter och på vissa förutbestämda villkor köpa tillbaka eller anvisa annan köpare till fastigheten. Av naturliga skäl har RBS Nordisk Renting aldrig kommenterat detta avtal. 

RBS, som numer till största delen ägs av den brittiska staten, gjorde år 2008 Englands största företagsförlust någonsin om 24,1 miljarder pund. Därför är det naturligt att RBS vill sälja sitt nordiska fastighetsinnehav.

Den första försäljningen mellan KLP Fastigheter och RBS Nordisk Renting ägde rum i maj 2009 då SAS Royal Viking såldes för cirka 1,1 Mdr kr. Därför är troligt att diskussioner om förvärv av SAS Frösundavik mellan parterna redan ägde rum vid det tillfället.

Nu har Dagens Industri publicerat uppgiften att det norska tjänstepensionsbolaget KLP tillträdde Frösundavik vid årsskiftet – som vanligt vill ingen av parterna offentliggöra köpeskillingen. Dagens Industri skattar köpeskillingen till cirka 1,5 Mdr kr, medan vår skattning är att den är något lägre eller cirka 1,3 Mdr kr, allt beroende på hur hyresavtalet med SAS är utformat.

Nu ska SAS i andra emission ta in 5 Mdr kr från aktieägarna. Men det räcker inte långsiktigt. Det stora problemet för SAS är att minska sin personal. Flygbolaget har lagt en sparplan på 7 Mdr kr och att 4 300 av drygt 20 000 anställda ska friställas.

I detta perspektiv behövs inget stort och dyrt huvudkontor, som byggdes i en tid då SAS hade över 40 000 anställda.

Men har KLP gjort en bra affär?

Förmodligen. Köpet som skedde till en nivå om drygt 20 000 kr kvm innefattar en funktionell och vacker byggnad på en fantastisk tomt om nära 20 hektar vid Brunnsviken. Denna facilitet har ett stort värde när Stockholm växer.

Vi kan nog räkna med att KLP Fastigheter fortsätter att köpa i Stockholm, eftersom moderbolaget KLP Forsikring gjorde en vinst om nära 10 miljarder NOK för år 2009.