Analys av Stefan Fröjdendahl

Wallenstam lämnar sitt aktieinnehav i Heba efter ett och ett halvt år. Strax före jul blev det klart att JM säljer 556 lägenheter, 70 byggrätter samt 8 500 kvm kommersiella lokaler i Älta, Nacka kommun. I affären ska Wallenstam betala totalt 477 Mkr, varav 167 Mkr ska erläggas vid tillträdet i januari 2009. Resterande del av köpeskillingen cirka 290 Mkr, ska Wallenstam betala med sina drygt 5,47 miljoner aktier i Heba, till ett pris om 53 kr/aktie.
   
Aktieförsäljningen, som ska ha genomförts före den 30 juni 2009, har Wallenstam garanterat genom en borgensförbindelse. Wallenstam har gett Plus Q och Johan Nordensson, fd IR-chef på avnoterade Drott, uppdraget att sälja Wallenstams samtliga aktier i Heba.
   
Det finns tre orsaker till varför Wallenstam lämnar Heba. Dels kunde Wallenstam endast köpa 13,2 procent av kapitalet och 7,0 procent av rösterna i Heba, dels accepterade JM aktierna i Heba som en likvid i en transaktion som ska gynna Wallenstam, dels har Heba, med sin nya produktionsstrategi, blivit en konkurrent till Wallenstam.
   
Rika JM är klart överkapitaliserad med sina 33 000 byggrätter, vilka binder ett kapital om drygt 6 Mdr kr. På den svåra marknaden i Stockholm har JM funnit en ny affärsmodell.
   
Under de tre första kvartalen under 2008 sjönk JM:s försäljning i Stockholm till 147 borätter, vilket var en nedgång med 60 procent.        

På en svår marknad ska JM framförallt satsa på exklusiva områdena i Stockholm för produktion av borätter. De projektområden i Stockholm vilka bedöms som mindre exklusiva, kommer bolaget att sälja till aktörer som förvaltar hyresrätter och som betalar bra.
   
I december förra året sålde JM 371 lägenheter till Stockholmshem för cirka 759 Mkr. Projektmarken för de ännu inte byggda bostäderna finns i Örnsberg, i Liljeholmen samt i Råcksta. Projekten ska JM färdigställa under åren 2009 och 2010. I affären får JM 125 Mkr under första kvartalet 2009 som likvid för marken.
   
I en deflationsekonomi med fallande borättspriser har JM relativt bråttom. Projekt måste säljas för att bolagets varsel inte ska öka samtidigt som projektpriserna faller på en byggmarknad med överkapacitet.
   
Hyresrätten blir nu allt intressantare särskilt efter att lägesfaktorn kommer att få allt större betydelse för hyressättning vid nyproduktion av bostäder i våra storstäder.
   
Under första halvåret 2008 producerades endast 3000 bostäder i Stockholms län samtidigt som befolkningsökningen var drygt 15 000, enligt siffror från Stockholms Byggmästareförening.

Således är behovet av nya lägenheter särskilt stort i Stockholm. Wallenstam menar att bolaget bygger kostnadseffektivt med ett avkastningskrav om 7 procent. De bostäder som Wallenstam nu köper på Oxelvägen i närheten av Ältasjön i Nacka kommer säkert att svara mot detta avkastningskrav.