För helåret 2011 gjorde JM en vinst efter skatt om 1 042 Mkr (594), efter en skattebelastning om -421 Mkr (-246). Det starka resultatet betydde att räntabiliteten på eget kapital steg till 24,5 procent (15,7), motsvarande 12,50 kr aktie (7,10). Den större vinsten medförde att utdelningen föreslås att öka till 6,50 kr/aktie (4,50).

Trots det starka resultatet backade aktien 3,5 procent till 127,50 som senast betalt under rapportdagen. Orsaken till att aktien backade beror på att försäljningarna av nyproducerade lägenheter tar längre tid på grund av det osäkra konjunkturläget.

Totalt sålde JM under året 3 112 bostäder (3 276), varav 77 (211) avsåg hyresrättsprojekt för extern beställare. Men att konjunkturen viker har märkts då andelen sålda eller bokade lägenheter i förhållande till pågående produktion sjönk från 82 till 68 procent. Det är enligt JM ej så alarmerande eftersom bolaget anser att 60-65 procent bokade eller sålda bostäder får anses vara en normal nivå.

Bäst gick det för JM i Stockholm där rörelseresultatet ökade från 634 Mkr till 1 028 Mkr. Motsvarande siffror för Riks var en ökning från 219 Mkr till 301 Mkr. För JM Utland ökade resultatet från 48 Mkr till 159 Mkr. På riksnivå var marknaden mest avvaktande i Malmö och i Uppsala. I utlandet var de i särklass starkaste marknaderna i Oslo följd av Bryssel. De svagaste utländska marknaderna var den danska följd av den finska.

Under perioden ökade koncernens tillgångar till 11,3 Mdr (9,67), med ett eget kapital som steg till 4,6 Mdr kr (3,9).

Bolagets totala låneskuld ökade till 1 467 Mkr (1 357), varav pensionsskulden steg till 608 Mkr (585). Låneskulden finansierades till en medelränta som steg till 3,8 procent med en räntebindningstid som i genomsnitt blev oförändrat 0,2 år.

I en kommentar kan sägas att det på ett sätt är anmärkningsvärt att JM har ökat antalet produktionsstarter, trots en vikande efterfrågan. Under året ökade antalet produktionsstarter till 3 629 (3404) samtidigt som antalet bostadsbyggrätter sjönk marginellt till 27 200 (27 500). Under helåret ökade antalet bostäder i pågående produktion till 6 401 (5 431), där andelen sålda bostäder sjönk till 60 procent (64). Antalet anställda steg till 2 370 (2 100).

Att produktionen ökar trots vikande efterfrågan bedömer troligen JM ej som någon ökad risk, eftersom de osålda bostäder är lätta att avyttra som hyresförvaltningsbestånd, särskilt på de starka marknaderna i Stockholm och i Oslo. SF

Newsec Asset Management har fått i uppdrag att förvalta 36 fastigheter belägna i Malmö med omnejd med en total yta om cirka 165 000 kvm. Lokalerna utgörs främst av industri-, kontors- och logistikytor. Fastigheterna ägs av Valads V+ Nordic-fonder, som därmed blir ny kund till Newsec.

– Vi är glada över att ytterligare kunna bredda vår kundportfölj med Valad Property Group och över förtroendet att förvalta aktuellt bestånd. Vi ser med stor tillförsikt fram emot att skapa ytterligare värde i beståndet, säger Björn Lindeborg, vd för Newsec Asset Management.

Totalt har Newsec Asset Management cirka 4 miljoner kvm under förvaltning. Mer än hälften utgörs av kontorslokaler och cirka 1,5 miljoner kvm av butik- och handelsytor, varav 38 är köpcentrum.

Ann-Marie Hedbeck har utsetts till ny chefsjurist på Skanska AB från den 1 juni.

Hedbeck, som för närvarande är chefsjurist på Skanska Sverige, har arbetat på Skanska som bolagsjurist sedan år 2000. Från den 1 april 2012 kommer hon att arbeta parallellt med chefsjuristen Einar Lundgren, som går i avtalspension den 1 juni.

Hufvudstadens nettoomsättning för 2011 ökade med 3 procent till 1 437 Mkr (1 392), medan hyresvakansgraden sjönk till 3,9 procent (5,1). Detta bidrog till att bruttoresultatet steg till 965 Mkr (944). Inför årsstämman föreslår styrelsen en höjning av utdelningen till 2,45 kr per aktie (2,30).

Vinsten efter skatt minskade till 1 435 Mkr (1 733), motsvarande 6,96 kr per aktie (8,40). Resultatnedgången förklaras av årets lägre orealiserade värdeförändringar jämfört med föregående år. Dessa uppgick till 1 245 Mkr (1 490) för fastigheterna och -99 Mkr (51) för derivaten.

Under året investerade Hufvudstaden 948 Mkr (534) i fastigheter och inventarier, varav den enskilt största var 478 Mkr för Kåkenhusen 38 i Stockholm omfattande 6 700 kvm.

Vid årsskiftet marknadsvärderades fastighetsbeståndet till 22,3 Mdr kr (20,1), vilket gav ett substansvärde om 76 kr per aktie (70).

Upplåningen ökade till 4 375 Mkr (3 600) och finansierades till en snittränta om 3,8 procent (3,6). För att bredda finansieringsbasen har Hufvudstaden beslutat att starta ett certifikatsprogram om 1 Mdr kr. Det egna kapitalet ökade till 12 487 Mkr (11 526), motsvarande en soliditet om 55 procent (56). LE

Mitt i bostadskrisen meddelas att Göteborgs nya stadsdel Kvillebäcken i stället för 1 600 nya lägenheter får 2000 lägenheter.

– Det står nu klart att det blir ytterligare 400 lägenheter i Kvillebäcken. Det handlar om både hyres- och bostadsrätter och allt från ettor till femmor. Första inflyttning är beräknad till sommaren 2013, säger Johan Ekman, kommunikationschef på Älvstranden Utveckling.

Kvillebäcken ingår i den första etappen av omvandlingen av Backaplansområdet som nu ska bli en del av Göteborgs city. Under de närmsta tre åren kommer Göteborgs centrum breda ut sig över älven och hela området från Ringön till Vågmästareplatsen förnyas.

– För att skapa en innerstadskaraktär med liv och variation satsar vi på att bygga tätt i Kvillebäcken. Dessutom använder vi oss av olika arkitekter vilket innebär att husen kommer att varierar i både höjd, färg och materialval, tillägger han.

Nya Kvillebäcken byggs av ett konsortium bestående av Derome, HSB Göteborg, Ivar Kjellberg, NCC, Veidekke, Wallenstam, Bostadsbolaget och Älvstranden Utveckling. Första inflyttning planeras till år 2013.

Newsec har vunnit norska banken DNB:s förtroende att finna bankens nya huvudkkontor i Litauens huvudstad Vilnius. Uppdraget gäller en yta om hela 10 000 kvm.

Enligt Giedrius Ragaišis, Newsec, är läget fortfarande gynnsamt för kontorshyresgäster på den litauiska marknaden

– Det är är rätt tid att se över befintliga avtal eller att teckna nya hyreskontrakt för att säkra goda villkor på lång sikt, säger han.

Med hjälp av storvinsten från försäljningen av motorvägen Autopista Central i Chile steg Skanskas helårsresultat efter skatt för år 2011 till 8 129 (3 940) Mkr, motsvarande 19,72 kr (9,54) per aktie. I resultatet ingick även reavinster från bolagets kommersiella fastighetsutveckling med 1 402 Mkr (871). Sämre gick det för byggverksamheten där rörelseresultatet minskade till 3 467 Mkr (4 388) med rörelsemarginalen 3,0 procent (3,9). I detta resultat ingick projektnedskrivningar i Norge och Finland med över 1 Mdr kr. Årets skatt blev -970 Mkr (-1 364), motsvarande en skattesats om cirka 11 procent (26).

Under året fick Skanska bland annat i uppdrag att bygga ett kraftverk för naturgas i Rio de Janerio för 3,2 Mdr kr och ett sjukhusområde i New Orleans för 3,0 Mdr. Trots en starkt sista kvartal minskade orderingången till 123,6 Mdr kr (130,3) under året. Orderstocken ökade med 7 procent till 155,7 Mdr kr, motsvarande 16 månaders (16) produktion.

I Skanskas balansomslutning om 82 770 Mkr (77 712) ingick fastigheter inom kommersiell utveckling om 11 066 Mkr (10 000) och inom bostadsutveckling om 12 345 Mkr (10 406).

Koncernens räntebärande nettofordran exklusive kreditiv till bostadsrättsföreningar och räntebärande pensionsskuld minskade till 9,5 Mdr kr (12,2), medan räntebärande lån samt räntebärande pensionsskulder netto och avsättningar ökade till 10,6 Mdr kr (4,9). Det egna kapitalet minskade till 19 583 (20 792), motsvarande 23,66 procent (27,76).

I fjol genomförde Skanska en extra utdelning med anledning av försäljningen av Autopista Central. Styrelsen föreslår nu en ordinarie utdelning för räkenskapsåret 2011 om 6,00 kr (5,75) kr. LE

Vasakronans resultat för år 2011 bjöd på flera styrkebesked. För det första ökade värdet på Sveriges största fastighetsbolag, ägt av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-Fonden, till 85,32 Mdr kr (80,78). För det andra steg hyresintäkterna till 6 048 Mkr (5 508). För det tredje förbättrades det egna kapitalet till 29 716 Mkr (26 683).

Vinsten för år 2011 blev före skatt 5 283 Mkr (6 455) och efter en utdelning till svenska staten om 1 345 Mkr (1 647) blev vinsten efter skatt 3 938 Mkr (4 808).
I vinstresultatet uppgick värdeförändringarna i förvaltningsfastigheterna till
3 773 Mkr (4 029).

DTZ och Forum Fastighetsekonomi har värderat Vasakronans samtliga 216 fastigheter (222), omfattande 2,76 miljoner kvm (2,82), vid årsskiftet 2011/2012.

Värdeökningen om 3 773 Mkr, motsvarande 4,9 procent, förklaras främst av höjningar av marknadshyresantagandena.

I dessa hypoteser har ökningen varit störst för framförallt butiksfastigheter i Göteborg. Direktavkastningskravet har i genomsnitt sänkts under perioden med 0,1 procent. Ett särskilt styrkebesked var att hyresintäkterna steg med 10 procent till 6 048 Mkr (5 508). Den här ökningen förklaras i huvudsak av nyförvärv under år 2010 samt i färdigställda projekt samtidigt som nyuthyrningen ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2 procent.

Kontrakterad hyra uppgick vid utgången av Q 4 till 6 176 Mkr (5 989), med en genomsnittlig återstående löptid om 4,5 år (4,6). Dessa ökade intäkter bidrog till att driftnettot steg med 13 procent till 4 211 Mkr (3 714).

Under helåret steg de långfristiga skulderna till 40,99 Mdr kr (39,27), medan de kortfristiga sjönk till 17,95 Mdr kr (18,22). Den genomsnittliga räntan ökade till 3,8 procent (3,3). Skulderna finansierades till 42 procent av bank och till 58 procent av kapitalmarknad (MTN-program 25 Mdr kr, Certifikatprogram 15 Mdr kr och NOK-obligationer 0,35 Mdr kr).

Räntetäckningsgraden sjönk till 2,5 ggr (2,9), medan den synliga soliditeten steg till 34 procent (32). Under perioden minskade antalet anställda i koncernen till 336 (364).

I ett slutbetyg för Vasakronan för år 2011 kan sägas att bolaget successivt ökat intjäningen och kassaflödet samtidigt som vakansgraden minskat. Denna konsolidering är klok i tider med hotande lågkonjunktur. SF

NCC Property Development startar utvecklingen av en kontorsbyggnad i Stavanger Business Park. Byggnaden omfattar cirka 9 200 kvm och är den första av sammanlagt fem etapper på totalt cirka 40 000 kvm.

Totalentreprenör är NCC Construction AS och byggnaden beräknas stå färdig i september 2013.

– Det här är extra roligt då vi genom detta projekt på allvar etablerar oss i en ny dynamisk region. Stavanger har för närvarande den starkaste tillväxten i Norge och vakansgraden i det aktuella området är låg, säger Joachim Hallengren, affärsområdeschef NCC Property Development.

Stavanger Business Park har ett strategiskt läge nära flygplatsen och centrala Stavanger.

Kontorsbyggnaden kommer att få ett utmärkt serviceutbud med bland annat gym, restaurang, mötescenter, café, receptionstjänster och inomhusparkering.

Stavanger Business Park blir en GreenBuilding-fastighet och klassificeras enligt internationella klassificeringssystemet BREEAM, i nivå ”Very Good”.

Wihlborgs helårsvinst efter skatt minskade till 665 Mkr (922), per aktie 8,65 kr (12,05). Till minskningen bidrog en lägre värdeförändring i fastighetsbeståndet med 515 Mkr (551), och värdeförändring avseende derivat med -336 Mkr (52). Förvaltningsresultatet ökade däremot med 9 procent till 656 Mkr (604).

Inför årsstämman föreslår Wihlborgs styrelse att utdelningen höjs med 7 procent till 3,75 kr (3,50), vilket är i linje med bolagets policy att dela ut 50 procent av löpande förvaltningsresultat och 50 procent av reavinster belastat med 26,3 procent schablonskatt. Trots detta sjönk aktien på gårdagens börs med 3 procent till 96,25 kr som senast betalt. Hyresintäkterna ökade med 12 procent till 1 445 Mkr (1 294) medan driftsöverskottet steg med 13 procent till 1 042 Mkr (921).

– Vi ser ännu inga tecken på någon avmattning i hyresmarknaden. Efterfrågan på bra lokaler är fortsatt stor i Malmö, Lund och Helsingborg, säger vd Anders Jarl.

Under året köpte Wilhborgs fem fastigheter för 466 Mkr och sålde åtta fastigheter för 206 Mkr, vilket var 40 MKr över totalt investerat kapital. Vidare investerades 600 Mkr i befintligt bestånd. Det största pågående projektet är ny- och ombyggnationen av fastigheten Landsdomaren i Lund för Psykiatri Skåne. Investeringen omfattar totalt 895 Mkr och 30 000 kvm uthyrbar yta.

Vid årsskiftet värderades portföljen till 18 046 Mkr (16 678). De räntebärande skulderna uppgick till 10 488 Mkr (9 937) vilka finansierades till en snittränta inklusive kostnad för kreditavtal om 3,62 procent (3,59).

Det egna kapitalet ökade till 5 600 Mkr (5 206), motsvarande en sänkt soliditet till 30,1 procent (30,5). LE

Enligt en prognos från Colliers kommer det i år att färdigställas 13 distributionslager runt om i Sverige eller strax över 300 000 kvm. Det blir den tredje högsta volymen sedan mätningen startade år 2002, endast slagen av toppåren 2006 och 2009.

En anledning till 2009 års höga etableringsvolym var att finanskrisen hösten 2008 bidrog till att många beslut på etableringar fick skjutas på framtiden. Årets volym kommer av en stark BNP-tillväxt under andra halvan av 2010 och i början av 2011.

Men det finns andra faktorer som påverkar den höga siffran – exempelvis att konsolideringen mot större distributionslager fortsätter.

Vidare kan noteras att etableringarna idag ägs till cirka 50 procent av slutanvändarna, vilket är något fler än normalt. Erik Barnekow, affärschef Industri & logistik på Colliers International bedömer att detta beror på den förhållandevis dyra finansieringen. Investerare når helt enkelt inte upp till sina krav avseende ränta på eget kapital.

– Tyvärr får vi flera signaler på att banker bedömer hela logistiksegmentet som mer osäkert och straffar därför segmentet med en högre marginal.

En enhällig extrastämma valde i dag Maria Wetterstrand som ny ledamot i styrelsen för White arkitekter.

– Jag är väldigt glad över att Maria kommer in i styrelsen. Hon är en auktoritet inom hållbarhet och miljö som åtnjuter stor respekt i alla läger, kommenterar Magnus Borglund, styrelseordförande i White.

I nära tio år var Wetterstrand riksdagsledamot och språkrör för Miljöpartiet. I september 2011 lämnade hon politiken och agerar sedan dess som fristående debattör, skribent och föreläsare. Hjärtat är fortfarande grönt, och miljöfrågorna står högst på agendan.

– Jag träffade Whites vd Monica von Schmalensee på en konferens i byggbranschen, och hon frågade om jag kunde tänka mig att ta plats i styrelsen. Då hade jag redan börjat fundera på ett sådant uppdrag, för att lära mig mera om hur det privata näringslivet fung­erar och vad jag skulle kunna tillföra med kunskap och idéer.

White är en branschpionjär inom hållbarhet, med unika erfarenheter och kompetens. Monica von Schmalensee är en internationellt efterfrågad föreläsare inom energisnålt byggande och samhällsplanering med hållbarhet i fokus. Hon är även ord­förande i den gröna branschorganisationen Sweden Green Building Council.

Wetterstrand kompletterar Per-Håkan Westin (tidigare vd för AP Fastigheter) och företagsekonomen Hans Bergenheim i Whites styrelse. Övriga medlemmar är med­arbetare på White.

Telenor valde Diligentias kontor “Glashuset” med havsutsikt i Masthusen, Västra hamnen, Malmö. Kontraktet gäller för 700 kvm till ett sextiotal medarbetare från juni 2012.

Masthusen i Västra hamnen utvecklas till en ny, miljöcertifierad stadsdel, enligt BREEAM Communities. Det blir en blandad stad med kontor, handel, service och bostäder. Vissa byggnader finns sedan tidigare, bland andra Glashuset, som inrymmer kontorslokaler och ICA Maxi. Här arbetar i dag bolag som IBM, Eniro, Biomet och IF.

– Vi är stolta över att ett starkt varumärke som Telenor väljer Diligentias ”glashus” som hemvist för sitt regionkontor i öresundsregionen, säger Andreas Ivarsson, marknadsområdeschef på Diligentia i Malmö.

Diligentia har under den första månaden 2012 hyrt ut kontorslokaler till Telenor och Kronofogdemyndigheten, vilket innebär 200 nya arbetstillfällen till Västra hamnen. De senare får lokaler i ett nytt kontorshus som börjar byggas under året.

Nu planeras byggstart för ytterligare ett hus med en blandning av kommersiella lokaler och hyresrätter. Parallellt med det förhandlar Diligentia med ytterligare potentiella hyresgäster.

Aberdeen expanderar fondverksamheten inom fastigheter i Sverige och rekryterar Nicklas Hammarlund (bilden) till en tjänst som fondanalytiker.

Hammarlund kommer närmast från Catella där han ingick i transaktionsgruppen. Han har även erfarenhet av aktieanalys för bygg- och fastighetssektorn från HQ Bank.

– Vi ser ett ökat intresse för fastighetsinvesteringar i Sverige bland utländska investerare och har goda förhoppningar om ett aktivt år för Aberdeen, säger Göran Bengtsson, Head of Investement Management Sweden.

Aberdeen Asset Management förvaltar för närvarande fastighetstillgångar i Sverige till ett värde av cirka 30 Mdr kr, i egna fonder och genom externa förvaltningsuppdrag.

Fjolåret inleddes med en kraftig tillväxt i Göteborgs hamn. Men tillväxten kom av sig under sommaren och under hösten minskade i stället importen och exporten av flera godsslag. Trots det slog containertrafiken volymrekord med 887 000 skeppade containrar. Det visar en sammanställning av hamnens godsvolymer 2011.

– En stor del av Sveriges utrikeshandel går genom Göteborgs hamn och vi märker tidigt av svängningar i konjunkturen. Den ekonomiska oron i Europa under hösten avspeglar sig tydligt i ett minskat godsflöde. Däremot visar våra direktlinjer till länder andra världsdelar, till exempel Asien, dock en mer positiv utveckling, säger Magnus Kårestedt, vd för Göteborgs Hamn AB.

Trots den ekonomiska osäkerheten har år 2012 inletts med flera ljusa tecken, exempelvis genom två nya fartygslinjer till England och tre nya tågpendlar, varav en till Oslo.

– Dessutom har en stor rederiallians annonserat att de tänker börja anlöpa Göteborgs hamn till våren med en direktlinje till Asien. Så det görs många satsningar trots oron i ekonomin, avslutar han. 

Fastighets AB Briggen, Castellums Öresundsbaserade dotterbolag, anser att det är köpläge i Köpenhamn. I fjol förvärvade bolaget fyra kontors- och lagerfastigheter om drygt 22 000 kvm på Vestegnen i västra delen av staden. Förvärven är en del av en satsning på att bli en långsiktig fastighetsägare i Storköpenhamn. Ett viktigt konkurrensmedel blir att satsa på smidig och personlig service. För att kunna leva upp till sitt löfte bygger Briggen en dansk organisation med danska medarbetare.

– Briggens affärsmodell går ut på att skapa relationer med våra hyresgäster och leverera en förstklassig service. Våra hyresgäster ska vara säkra på att vi är här för att stanna och att vi lyssnar till deras behov. Vestegnen är ett område med många trygga, stabila företag med god utvecklingspotential. Vi vill bli en långsiktig ejedomspartner på Vestegnen, säger Gunnar Östenson, vd på Briggen.

När Briggen analyserade den danska fastighetsmarknaden identifierade bolaget möjligheter; som en följd av konjunkturen har priserna på fastigheter i Vestegnen sjunkit till en nivå som gör det intressant att investera.

– I början på 90-talet hade vi en liknande situation i Sverige. Lärdomen vi drog var att de fastighetsägare som klarade sig bäst var de som hade fastigheter som sin kärnverksamhet och som fokuserade på långsiktiga relationer med sina kunder, avslutar han.

Med orealiserade värdeökningar på fastigheter om 1 093 Mkr (843) och på räntederivat om –397 Mkr (106) redovisade Fabege en sänkt helårsvinst efter skatt till 1 141 Mkr (1 697), motsvarande 7,01 kr per aktie (10,38). I resultatet ingick även reavinster om 173 Mkr (237). Förvaltningsresultatet minskade till 564 Mkr (782) och hyresintäkterna föll till 1 804 Mkr (2 007) – en minskning som förklarades av nettoförsäljning av fastigheter och högre marknadsräntor.

Genom en stark nettouthyrning om 130 Mkr (27) och förädling av fastighetsportföljen skapade Fabege förutsättningar för god tillväxt framöver. Bland annat kontrakterades Svea Ekonomi (24 Mkr) och Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (18 Mkr).

Investeringar i befintliga fastigheter och projekt genomfördes för 1 457 Mkr (907) och vid årsskiftet värderades Fabeges fastighetsportfölj till 29 150 Mkr (26 969).

De räntebärande skulderna ökade till 16 755 Mkr (16 646) och finansierades till en snittränta om 3,80 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

Det egna kapitalet ökade till 11 890 Mkr (11 276), motsvarande en soliditet om oförändrat 39 procent.

– Osäkerheten om konjunkturutvecklingen är stor men Fabege är väl rustat med en stark balansräkning och en väl belägen fastighetsportfölj med god utvecklingspotential, säger vd Christian Hermelin.

Styrelsen föreslår en utdelning om oförändrat 3,00 kr per aktie för räkenskapsåret 2011. Marknaden uppskattade rapporten eftersom aktien steg med nära 2,5 procent till 62,60 som senast betalt. LE

Sveafastigheter Fund III, har tecknat avtal om sitt sjätte förvärv i Finland. Portföljen består av 68 dagligvarubutiker runt om i landet och förvärvas tillsammans med en ny lokal samarbetspartner, Capitol Asset Management (CAM). Transaktionen finansieras av Aareal Bank och juridisk rådgivare var Advokatbyrå Krogerus.

Portföljen, som består av små och medelstora dagligvarubutiker förvärvas från Niam för ett underliggande fastighetsvärde som klart överstiger 100 MEUR. Den totala uthyrbara arean uppgår till cirka 80 000 kvm och alla fastigheter är uthyrda till Ruokakesko.

Sveafastigheters och CAMs affärsplan är att utveckla fastigheterna och investera i dem enligt hyresgästens behov. Målet är att skapa en balanserad portfölj med ett långt och stabilt kassaflöde samt diversifierade hyresavtalslängder.